Ставка капитализации в 2017 году

Содержание

Анализ рынка складской недвижимости в г. Москве
Спрос на рынке складской недвижимости Москвы
Арендные ставки
Ставки капитализации
Тенденции и прогнозы рынка складской недвижимости Москвы
Выводы по рынку складской недвижимости
Валовой рентный мультипликатор и ставка капитализации: соотношение и применение при оценке недвижимости
Основные определения
Часто встречающиеся формулы расчета ВРМ и ставки капитализации
Таблица взаимосвязи ВРМ и Ск по рынку коммерческой недвижимости в г. Новосибирске по данным за 2016 г.
Анализ ставки капитализации торговой недвижимости в Новосибирске по данным открытой публичной информации за различные периоды с 2009 г. по 2016 г.
Что означает понятие капитализация процентов?
Расчет
Условия
Преимущества и недостатки
Как правильно выбрать вклад?
Обзоры и прогнозы
Прогнозы
Экономико-математические модели объектов нежилого фонда
Динамика ценовых показателей рынка нежилых помещений (начало периода – I квартал 2006 года)
Материалы по кадастровой оценке земельных участков в Санкт-Петербурге
Информационные письма
Ставка капитализации
Доходный подход оценки недвижимости
Видео

Анализ рынка складской недвижимости в г. Москве

Площадь качественных складов Московского региона за год увеличилась на 4,2% и составляет по разным оценкам 12,4 – 13,2 млн. кв. м, в среднем 12,9 млн. кв. м. Доля складов класса «А» составляет 81% (10,5 млн. кв. м), доля складов класса «B» составляет 19% (2,4 млн. кв. м).

В III квартале 2017 года в Московском регионе было введено 365 тыс. кв. м новых качественных складов.

Применение современных технологий позволяет девелоперам сокращать затраты на строительство и оптимизировать сроки реализации проекта. Если сравнивать склад класса «А», построенный в 2007 г. с аналогом 2017 г.

, то изменения коснутся как проектирования, так и конструктивных особенностей здания. Современные технологии позволяют не проектировать на бумаге, а делать 3D моделирование, что сокращает сроки внесения изменений в проект.

Новые складские комплексы строятся с использованием сэндвич панелей, которые держат тепло в холодное время года и не перегреваются в жару, это позволяет сокращать расходы на коммунальные платежи.

Некоторые девелоперы стандартизировали технологию строительства склада, разработав типовой продукт, который можно реализовать за фиксированную стоимость и в максимально короткие сроки.

Крупные девелоперы предпочитают строить под заказчика, а ввод в эксплуатацию невостребованных проектов постоянно переносится на более поздний срок. В 2018 году ожидается увеличение темпа роста предложения.

Все больше девелоперов заявляют о начале реализации новых крупных проектов.
Доля вакансии в объеме предложения в III квартале 2017 года находилась в диапазоне от 4% до 13%. Наибольшая доля вакансии была на северном направлении и составила 13%.

Наименьшая доля вакансии была на западном направлении и составила 4%.

Крупнейшие объекты класса «А», введённые за 9 месяцев 2017 года:

ЛП Клин Логистикс – 56 500 кв. м (2 кв. 2017 г.);
ЛП Дмитров (фаза III, блок С) – 45 400 кв. м (1, 3 кв. 2017 г.);
Логопарк Север – 2 (блоки 2-4, 4-3) – 35 000 кв. м (2, 3 кв. 2017 г.);
Transservis Custom (фаза III) – 22 300 кв. м (2 кв. 2017 г.).

Спрос на рынке складской недвижимости Москвы

По итогам первых трех кварталов 2017 г. в Московском регионе было арендовано и куплено около 840 000 кв. м складских площадей, что на 38% превышает аналогичный показатель 2016 г. В III квартале 2017 г. объем сделок составил 348 тыс. кв. м.

При этом существенный объем спроса был сформирован несколькими крупными сделками:

покупкой компанией «Утконос» складского комплекса площадью 68 700 кв. м;
сделкой по приобретению компанией Wildberries будущего склада площадью 146 000 кв. м.

Оба комплекса будут реализованы по схеме built-to-suit.

В результате закрытия данных сделок на покупку по итогам трех кварталов пришлось 34% от общего объема сделок, хотя еще кварталом ранее эта пропорция составляла 15% к 85% аренды.
Учитывая, что темпы роста предложения ниже темпов роста спроса, к концу года доля вакантных площадей снизится и появятся предпосылки для роста ставок аренды.

В структуре спроса основная доля по итогам I–III кварталов 2017 г. приходится на сегмент online-торговли. Однако, если посмотреть на динамику распределения сделок за последние 10 лет, то в совокупности наибольшую долю в структуре спроса формируют сегменты розничной торговли и дистрибуции.

Наибольшая доля в спросе по отраслям приходится на ритейл и составляет 47%. Наименьшая доля в спросе по отраслям приходится на логистические и прочие компании и составляет, соответственно, 11% и 6%.

Наибольший доля спроса на складские площади по расположению пришлась на южное и северное направление и составила, соответственно, 35% и 33%. Наименьшая доля спроса на складские площади по расположению пришлась на северо-западное и западное направление и составила, соответственно, 2% и 0%.

Рисунок 1. Крупнейшие сделки за 9 месяцев 2017 года

Доля вакантных складских площадей в III квартале 2017 года составила по разным оценкам от 8,4 до 10% и в среднем составляет 9,2%.
Увеличение доли вакантных площадей привело к сокращению дефицита складских помещений, который наблюдался несколько последних лет.

Рисунок 2. Баланс спроса и предложения качественных складов Московского региона (тыс. кв. м)

Арендные ставки

С середины 2015 года все вакантные складские площади в Московском регионе предлагаются в аренду по рублевым ставкам, возврата к долларовым ставкам не предвидится.

https://www.youtube.com/watch?v=EfDwb8w9A6E

Для привлечения арендаторов собственники объектов вынуждены заключать договора аренды на 5–7 лет с возможностью досрочного расторжения по истечении 3–4 лет. Помимо условий по досрочному расторжению договоров девелоперы проявляют гибкость и в отношении других коммерческих условий: это увеличение арендных каникул, рассрочка платежей по договору.

Долларовая арендная ставка для складов класса «А» составляет в среднем 69 долларов за кв. м в год (рост на 7,8% за год). Долларовая арендная ставка для складов класса «В» составляет в среднем 54 долларов за кв. м в год (рост на 11% за год).

Рублевая арендная ставка для складов класса «А» составляет в среднем 3 700 рублей за кв. м в год (снижение на 1,4% за год). Рублевая арендная ставка для складов класса «В» составляет в среднем 3 300 рублей за кв. м в год (рост на 1,3% за год).

Рисунок 3. Заявляемые ставки аренды и распределение свободных площадей класса «А» по направлениям Московского региона

Ставки капитализации

Ставка капитализации является одним из индикаторов уровня инвестиционных рисков в рассматриваемом сегменте рынка. Ставка капитализации для складской недвижимости Московского региона по разным оценкам находится в диапазоне от 11,8 до 12,8%, в среднем 12,2% (снижение на 0,6% за год).

Тенденции и прогнозы рынка складской недвижимости Москвы

На фоне низкого объема ввода и сохраняющегося спроса на качественные существующие складские комплексы, ожидается дальнейшее снижение доли вакантных площадей до конца текущего года – до уровня 7%. Однако даже при условии существующей динамики снижения вакансии объем доступных к аренде площадей остается высоким.

Помимо уже имеющегося готового предложения девелоперы готовы предлагать реализацию объектов по схеме built-to-suit, что замедляет процесс поглощения уже готовых площадей.

Давление со стороны свободных конкурирующих складских объектов снижает потенциал роста ставок как минимум до конца текущего года и в первые несколько месяцев следующего года.

Прогнозируется, что по итогам года предложение увеличится на 590 тыс. кв. м, что в полтора раза ниже показателей 2016 г.
Важно отметить, что многие объекты заполняются арендаторами еще на этапе строительства, что характеризует рынок складской недвижимости как стабильно развивающийся и выгодный для инвестирования.

На фоне низкого объема ввода новых объектов и стабильно высокого спроса ожидается выход на рынок новых крупных объектов. Ряд крупных девелоперов уже анонсировали планы по строительству складских комплексов в Московском регионе в 2018 г. как спекулятивно, так и в формате built-to-suit.

Например, компания PNK Group объявила о запуске PNK Парка «Жуковский» и PNK Парка «Новая рига» площадью около 500 тыс. кв. м и 300 тыс. кв. м соответственно. Компания «Ориентир» начала реализацию логистического парка Ориентир «Запад» на Новорижском шоссе площадью около 400 тыс. кв. м. Компания «А Плюс Девелопмент» планирует в 2018 г.

развивать свой земельный участок на Симферопольском шоссе. Таким образом суммарный объем ввода в эксплуатацию в 2018 г. превысит показатель 2017 г.

Общий объем сделок к концу 2017 г. составит около 1 млн кв. м или незначительно превысит данный показатель. В связи с тем, что в III квартале 2017 г. два online-ритейлера заключили крупные сделки, основной объем спроса по итогам 2017 г. будет сформирован сегментами розничной и online-торговли.

До конца года средняя запрашиваемая ставка аренды на качественные объекты класса «А» в Московском регионе повышаться не будет, сохранится на уровне 3 700 рублей за кв. м в год. Это связано с тем, что на высококонкурентном рынке Московского региона сохраняется большой объем вакантных площадей.

Выводы по рынку складской недвижимости

В объемах нового строительства качественных складских площадей наметилась тенденция снижения. За три квартала 2017 г. введено 365 тыс. кв. м, что является ниже объемов ввода предшествующих лет.

Основная часть нового строительства сконцентрировалась в северном и южном направлениях, в зоне 15-45 км от МКАД.
Из-за большого объема нового строительства последних пяти лет существенно снизился дефицит складских помещений. Это привело к росту доли вакантных (свободных) площадей, достигшей 9,2%.

Однако, с средины 2017 г. наметилась тенденция к снижению данного показателя из-за стабильно высокого спроса.

https://www.youtube.com/watch?v=m3c8x4me3L4

Видео:Частный пример капитализации Скачать

На рынке складов заметно усиление конкуренции. Тем не менее рынок еще не достиг насыщения и баланс спроса и предложения не нарушен. Значительно упала доля спекулятивного строительства, и увеличилась доля строительства под конкретного покупателя/арендатора (build- to-suit).

На текущий момент все новые помещения предлагаются в аренду по рублёвым ставкам:

класс «А» – 3 700 руб./кв. м/год (снижение на 1,4% за год) или 69 долл./кв. м/год (рост на 7,8% за год);
класс «В» – 3 300 руб./кв. м/год (рост на 1,3% за год) или 54 долл./кв. м/год (рост на 11% за год).

Начавшееся снижение ставок капитализации (12,2%, минус 0,6% процентных пункта за год) относительно прошлых лет свидетельствует о стабилизации инвестиционных рисков.

Несмотря на непростую макроэкономическую ситуацию и возросшую конкуренцию, специалисты по-прежнему отмечают потенциал роста рынка складской недвижимости. Одной из ключевых тенденций рынка уже стало и будет превалировать в будущем строительство по предварительным договорам под конкретного заказчика (build-to-suit).

Валовой рентный мультипликатор и ставка капитализации: соотношение и применение при оценке недвижимости

Оценка недвижимости в России существует достаточно давно и ее методология, разработанная западными учеными, с успехом прошла апробацию в российских экономических условиях. Одним из слабых элементов в системе оценки недвижимости является информационное обеспечение этого процесса.

Так, если при оценке объектов недвижимости жилого назначения (квартиры) с этим проблем практически не возникает, так как издается большое количество периодических и специализированных изданий, в которых постоянно публикуются результаты проведенных анализов рынка жилой недвижимости, сложившаяся ситуация и тенденции его развития, то при оценке объектов недвижимости нежилого назначения ситуация, можно сказать, несколько отличающаяся: аналитическая информация в очень ограниченном количестве в открытом доступе, относительно небольшое количество сопоставимых объектов в особенности по местоположениям, где рынок малоразвит, что затрудняет проведение соответствующих анализов, расчетов и т.д. Это, в свою очередь, отражается на возможности применения тех или иных подходов и методов, существующих в системе оценки недвижимости. Одним из таких методов, по нашему мнению, является метод валовой ренты (метод валового рентного мультипликатора), результаты которого в оценочной практике носят сравнительно точный характер по сравнению с другими методами оценки объектов недвижимости. Применение принципов определения валового рентного мультипликатора соотносится с принципами расчета ставки капитализации объекта недвижимости.

В данной публикации мы провели краткий анализ по данным определениям, их соотношении между собой, а также их применении на практике. Изучили аналитическую информацию по сегментам рынка коммерческой недвижимости в г. Новосибирске в ретроспективном периоде и на дату проведения исследования.

Основные определения

Ставка капитализации (коэффициент капитализации) — показатель, который описывает отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу за год. В оценке имущества этот показатель рассчитывается так: чистая прибыль в год / стоимость недвижимости. Ставка капитализации показывает инвестору процент дохода, который он получит, купив тот или иной актив.

Валовый рентный мультипликатор (ВРМ) – это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД).

Метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что существует прямая зависимость между рыночной стоимостью объекта недвижимости и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче этого объекта в аренду.

Поэтому он используется для оценки стоимости объекта недвижимости, если в качестве исходных данных известна арендная ставка, по которой данный объект может быть сдан в аренду. Мультипликатор позволяет также решать обратную задачу: Определять требуемую арендную ставку по известной стоимости объекта недвижимости.

По технике оценки такой метод близок к методу прямой капитализации. Однако он имеет свои особенности. Валовый рентный мультипликатор не является индивидуальной характеристикой конкретного объекта недвижимости.

Он не учитывает особенности объекта оценки, а именно, оставшийся срок службы, уровень операционных расходов, характерных для данного объекта, ожидания рынка в отношении роста арендных ставок, финансовые условия сделки и т. п..

Данный мультипликатор характеризует среднее соотношение между выручкой от сдачи в аренду и рыночной стоимостью объекта недвижимости, характерное для данного класса объектов или, точнее, для данного сегмента рынка.

Поэтому валовый рентный мультипликатор может использоваться только как грубый метод оценки объекта недвижимости, близкий по смыслу к методам массовой оценки.

В этом принципиальное отличие этого мультипликатора от коэффициента капитализации, который может существенно отличаться для двух подобных объектов, если эти объекты различаются, например, оставшимся сроком службы. Стоит отметить, что в отличии от мультипликатора валовых рентных платежей коэффициент капитализации имеет ясный экономический смысл. Он характеризует конечную доходность и способ возмещения капитала, характерные для конкретного объекта недвижимости. Поэтому он может быть рассчитан, исходя из анализа доходности альтернативных вариантов инвестирования, с учетом ожидаемого роста или падения стоимости оцениваемой недвижимости на прогнозный период.

https://www.youtube.com/watch?v=sDdHTn5VwNQ

На сегодняшний день существуют различные формулы расчета валового рентного мультипликатора и ставок капитализации. При применении различных формул диапазон ставок при известном ВРМ может отличаться.

Часто встречающиеся формулы расчета ВРМ и ставки капитализации

Рассмотрим первую формулу, взятую из учебника Рутгайзера В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости». Для расчета формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду.

Так как в российских условиях подобные данные в свободном доступе у оценщиков отсутствуют, то, вполне достоверно, можно воспользоваться данными предложений. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом производится, как правило, по их функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т. п.

) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы. После составления перечня сопоставимых объектов производится расчет валового рентного мультипликатора (GRM) по формуле:

А.В. Доценко в своей научной статье «Расчет ставок дисконтирования капитализации при оценке недвижимости в условиях кризиса» считает, что при расчете величины ВРМ могут быть использованы средние рыночные значения арендной платы и стоимости для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости. Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет вид:

По прямому методу определения мультипликатора Л.А. Лейфера в статье «Определение валового рентного мультипликатора на основе «исторических» данных» ВРМ рассчитывается по формуле:

Прямой метод определения может использоваться в том случае, когда для интересуемого класса объектов оценки можно подобрать достаточное количество объектов, по которым имеются одновременно данные предложений по их продаже и сдаче их же в аренду.

Такие данные обычно можно найти по объектам недвижимости, относящимся к развитому сегменту рынка, например, офисные или торговые помещения в крупных городах, где рынок продаж и рынок аренды достаточно развит (из математической статистики известно, что такая оценка является наилучшей в классе линейных несмещенных оценок).

Также Лейфер Л.А. предложил свою методику расчета ставки капитализации, расчет исходя из значения ВРМ. Согласно предложенной методике расчет производится на основе вариационного ряда (упорядоченных выборок). Первая выборка формируется из цен продаж, вторая из арендных ставок. Затем выборки ранжируются и формируются пары для расчета ВРМ.

Формирование пар базируется на допущении о том, что сходные по потребительским свойствам объекты занимают примерно одинаковые места, как при упорядочивании арендных ставок.

Исходя из такого предположения, можно считать, что образованные пары значений цены продажи и арендной ставки относятся к одинаковым или, по крайней мере, близким по основным потребительским характеристикам объектам.

Но как правило для расчета ставки капитализации используется базовая формула (учебник Н.Е. Симионовой, Р.Ю. Симионова «Оценка бизнеса: теория и практика»), выглядит она следующим образом:

При помощи трансформации формул (1) и (4) можно вывести формулу зависимости ВРМ и СК, которая будет выглядеть следующим образом:

Так же путем трансформации формула (5) может выглядеть так:

Таблица взаимосвязи ВРМ и Ск по рынку коммерческой недвижимости в г. Новосибирске по данным за 2016 г.

На основе Аналитической информации «Мониторинг. Предложения на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска» RID Analytics, составленный на конец 2016 года и используя статью Живаева М. В.

«Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности» за 2 квартал 2016 г.

в части «Величина операционных расходов в процентах от действительного валового дохода (ДВД)» была составлена сводная таблица взаимосвязи диапазона СК и ВРМ в зависимости друг от друга и от других факторов. Расчеты проведены с помощью формул (1) и (6):

Анализ ставки капитализации торговой недвижимости в Новосибирске по данным открытой публичной информации за различные периоды с 2009 г. по 2016 г.

В результате проведения исследования по данной теме мы изучили имеющуюся аналитическую информацию и привели диапазоны ставок капитализации по сегменту торговой недвижимости в Новосибирске в ретроспективном периоде.

https://www.youtube.com/watch?v=Nmz75rdZIBc

Генеральный директор, оценщик I категории Арсенчук Евгения Сергеевна

Что означает понятие капитализация процентов?

Под капитализацией вклада подразумевают добавление процентов по вкладу к его общей сумме.

Вклад при этом растет быстрее, поскольку в дальнейшем проценты начисляются как на сам вклад, так и на добавленные к нему проценты. Данный процесс имеет другое название – капитализация процентов.

Если в банке приходилось слышать термин «сложный процент по вкладу», то это означает, что рост суммы вклада происходит с большей скоростью.

Видео:вебинар Еще раз о ставке дисконтирования и коэффициенте капитализации. Просто о сложном Скачать

Многие банки предлагают данный вариант приумножения сбережений своим клиентам. Так, капитализация может иметь разные сроки. Это может быть полгода, квартал или месяц.

Чаще всего, банки предлагают использовать короткие сроки для капитализации вкладов. Но банки обязаны производить начисление по процентам ежедневно, и расчеты должны быть точными при этом.

Но капитализация происходит, зависимо от условий договора с банком, то есть, важно, какие сроки прописаны именно там.

Выбирая вид нарастания процентов, таким образом, следует обращать внимание на сроки капитализации. Чем чаще будет происходить капитализация вклада, тем быстрее сумма вклада клиента будет увеличиваться. В связи с тем, что банки не предлагают ежедневную капитализацию, наиболее выгодным вариантом является начисление процентов ежемесячно на сумму вклада.

Согласно законам математики, капитализация может происходить каждую секунду. Действующие формулы позволяют рассчитывать её именно в таком виде. Так можно узнать сумму дохода, на которую можно рассчитывать при определенной процентной ставке.

Расчет

Даже если банки предлагают вклады с капитализацией процентов с низкими процентными ставками по отношению к другим депозитам, то этот вариант все ровно выгоднее. Объясним это наглядно. Вклад равен 100 000 рублей, при этом в отношении вклада действует капитализация. Процентная ставка по вкладу равна 12%.

Если будут действовать обычные условия депозитного вклада, то за год клиент получит прибыль в размере 12 000 рублей. Но если будет иметь место капитализация вклада, то проценты будут начисляться на большую сумму.

В конечном итоге, за год клиент заработает около 100 000 рублей. Преимущества очевидны. Наиболее выгодно держать деньги на депозите с капитализацией на протяжении длительного срока. Тогда прибыль клиента будет огромной.

Лучше, чтобы в договоре с банком было предусмотрено, что если клиент захочет досрочно снять деньги, то ему не придется отдавать банку начисленные проценты. В данном случае вклад будет более выгодным.

Условия

Основной момент, который отличает вклад с капитализацией от обычного депозита – это выплата процентов в конце срока действия депозитного счета. Чтобы вклад работал эффективно, и вкладчик смог заработать, депозит должен лежать в банке не менее одного года. Но при этом следует учитывать, что деньги для клиента будут недоступными на протяжении длительного времени.

Что касается стандартных депозитов, то в их случае действует регулярная валюта в виде процентов по вкладу. Она рассчитана на период действия депозитного счета. Капитализация по вкладам на данные условия не рассчитана. В конце периода клиент только сможет забрать всю сумму вклада, а также проценты, которые были по ней начислены.

Сложные проценты по данным вкладам могут быть начислены и по иным условиям. Это могут быть депозиты на несколько месяцев, а также те счета, которые можно частично снимать на протяжении всего срока. Но следует заметить, что при этом клиент не сможет много заработать. Это обусловлено двумя причинами:

Краткосрочные вклады предусматривают низкие процентные ставки, нежели они могут действовать при длительных депозитах. Выгоду при этом можно получить только в том случае, если сумма вклада будет большой.
Что касается депозитов до востребования, то банки также начисляют по ним небольшие проценты. А если клиент еще и снимает в течение срока деньги со счета, то капитализация действует только в отношении оставшейся суммы.

Преимущества и недостатки

По сравнению со стандартными депозитными вкладами, вклады с капитализацией намного выгоднее. Казалось бы, здесь нет никаких недостатков, одни только преимущества. Но не все так просто, как кажется, ведь в банках всегда преобладала масса обычных вкладов. И для этого может быть несколько причин.

Во-первых, не все клиенты согласны скапливать проценты по своему вкладу, многие из них расценивают их как ежемесячную прибыль. Во-вторых, условия капитализации процентов часто говорят о том, что деньги со счета нельзя снимать частично. Не всем это выгодно, так как при надобности они не смогут воспользоваться собственными сбережениями.

https://www.youtube.com/watch?v=s3M6njrpmzQ

Большинство банков берут вклады с капитализацией процентов под низкие ставки. Ставки при этом ниже, нежели для стандартных депозитов.

Поэтому для того, чтобы выбрать ставку для депозита, необходимо сравнивать условия двух ставок, которые предлагает своим клиентам банк.

Для тех клиентов, которые имеют свободные финансовые средства, и хотят получать от них доход, ставка с капитализацией процентов является наиболее оптимальным вариантом.

Среди основных преимуществ капитализации – растущая сумма вклада, а также прозрачная схема выплаты депозитных процентов.

Как правильно выбрать вклад?

Чтобы выгодно сохранять собственные сбережения, вариант вклада денег необходимо выбирать правильно.

И чтобы это правильно сделать, необходимо оценивать не только свое нынешнее финансовое положение, но еще и оценивать финансовые потребности в будущем.

Если деньги клиенту не потребуются в ближайшее время, и он в этом уверен, то можно сделать эффективный вклад на очень выгодных условиях. Выгоду клиент будет получать именно от капитализации процентов.

Если же клиент не уверен в том, что деньги ему вскоре не понадобятся, их придется снимать частично, то об этом лучше предусмотреть в депозитном договоре. Вместо капитализации процентов лучше предусмотреть их частичное снятие. Следует помнить, что если депозитный договор расторгнуть раньше времени, то можно потерять при этом проценты.

Выбирая программу для своего депозитного счета, следует рассматривать все предложения банка. Сюда входят не только вклады с капитализацией, но и простые депозитные ставки.

Условия сравнивают, исходя их того, какая их эффективная ставка. Чтобы получить необходимую информацию, можно читать её на официальных сайтах банка или же получить данные от самих банковских сотрудников.

Рассчитать прибыль можно, воспользовавшись депозитным калькулятором банка.

Также сделать правильный выбор помогут отзывы о тех или иных банках, рейтинги депозитных программ и иные независимые рейтинги. Немаловажно и то, сколько времени работает банк.

Также следует обратить внимание, чтобы банк, в который клиент собирается вкладывать деньги, должен состоять в системе страхования банковских вкладов. Так при любых непредвиденных обстоятельствах деньги вкладчикам будут возвращены.

Но выбор у клиента всегда колеблется между большими ставками по вкладам и между статусом и надежностью самого банка.

Таким образом, стоит сказать, что капитализация процентов – это достаточно прибыльный способ сохранять свои сбережения в банке. Если инвестировать деньги, таким образом, то можно получить максимальную прибыль от своих сбережений.

Для того чтобы капитализация вкладов работала, деньги нужно вкладывать на длительные сроки.

При равных условиях банковских предложений всегда стоит отдавать предпочтение ставке с капитализацией процентов, нежели обычным депозитным счетам.

Обзоры и прогнозы

Архив 1998 — 2014 года

2015 год

2016 год

2017 ГОД

Прогнозы

Архив 2000 — 2013 года

Прогноз развития рынка аренды нежилых помещений Санкт-Петербурга в 2013-2014 годах

Прогноз развития рынка аренды нежилых помещений Санкт-Петербурга в 2014-2015 годах

ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА В 2015-2016 ГОДАХ

Прогноз развития рынка аренды нежилых помещений Санкт-Петербурга в 2016-2017 годах

Экономико-математические модели объектов нежилого фонда

Аренда

АРХИВ 2009 — 2015 ГОДА

Видео:Семинар. Взаимосвязь ставок дисконтирования и капитализации. Часть 1 Скачать

МОДЕЛЬ АРЕНДЫ I КВАРТАЛ 2016 ГОДА

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. АРЕНДА ОФИСЫ I КВАРТАЛ 2016

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. АРЕНДА СКЛАД I КВАРТАЛ 2016

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. АРЕНДА ТОРГОВЛЯ I КВАРТАЛ 2016

МОДЕЛЬ АРЕНДЫ II КВАРТАЛ 2016 ГОДА

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. АРЕНДА ОФИСЫ II КВАРТАЛ 2016

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. АРЕНДА склад II КВАРТАЛ 2016

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. АРЕНДА торговля II КВАРТАЛ 2016

МОДЕЛЬ АРЕНДЫ III КВАРТАЛ 2016 ГОДА

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. АРЕНДА ОФИСЫ III КВАРТАЛ 2016

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. АРЕНДА СКЛАД III КВАРТАЛ 2016

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. АРЕНДА ТОРГОВЛЯ III КВАРТАЛ 2016

МОДЕЛЬ АРЕНДЫ IV КВАРТАЛ 2016 ГОДА

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. АРЕНДА ОФИСЫ IV КВАРТАЛ 2016

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. АРЕНДА СКЛАД IV КВАРТАЛ 2016

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. АРЕНДА ТОРГОВЛЯ IV КВАРТАЛ 2016

МОДЕЛЬ АРЕНДЫ I КВАРТАЛ 2017 ГОДА

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. АРЕНДА ОФИСЫ I КВАРТАЛ 2017

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. АРЕНДА СКЛАД I КВАРТАЛ 2017

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. АРЕНДА ТОРГОВЛЯ I КВАРТАЛ 2017

Стоимость права собственности
АРХИВ 2009 — 2015 ГОДА

https://www.youtube.com/watch?v=oJixbKA1FpQ

модель стоимости права собственности I квартал 2016 года

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. ПРОДАЖА офис I КВАРТАЛ 2016

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. ПРОДАЖА склад I КВАРТАЛ 2016

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. ПРОДАЖА ТОРГОВЛЯ I КВАРТАЛ 2016

МОДЕЛЬ СТОИМОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ II КВАРТАЛ 2016 ГОДА

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. ПРОДАЖА ОФИС II КВАРТАЛ 2016

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. ПРОДАЖА СКЛАД II КВАРТАЛ 2016

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. ПРОДАЖА ТОРГОВЛЯ II КВАРТАЛ 2016

МОДЕЛЬ СТОИМОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ III КВАРТАЛ 2016 ГОДА

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. ПРОДАЖА ОФИС III КВАРТАЛ 2016

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. ПРОДАЖА СКЛАД III КВАРТАЛ 2016

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. ПРОДАЖА ТОРГОВЛЯ III КВАРТАЛ 2016

МОДЕЛЬ СТОИМОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ IV КВАРТАЛ 2016 ГОДА

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. ПРОДАЖА ОФИС IV КВАРТАЛ 2016

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. ПРОДАЖА СКЛАД IV КВАРТАЛ 2016

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. ПРОДАЖА ТОРГОВЛЯ IV КВАРТАЛ 2016

МОДЕЛЬ СТОИМОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ I КВАРТАЛ 2017 ГОДА

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. ПРОДАЖА ОФИС I КВАРТАЛ 2017

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. ПРОДАЖА СКЛАД I КВАРТАЛ 2017

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. ПРОДАЖА ТОРГОВЛЯ I КВАРТАЛ 2017

Ставка капитализации
Архив 2009 — 2013 года

МОДЕЛЬ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ III КВАРТАЛ 2014 ГОДА

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. КАПИТАЛИЗАЦИЯ ОФИСЫ III КВАРТАЛ 2014

Видео:Дисконтирование - самое понятное объяснениеСкачать

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. КАПИТАЛИЗАЦИЯ СКЛАД III КВАРТАЛ 2014

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. КАПИТАЛИЗАЦИЯ ТОРГОВЛЯ III КВАРТАЛ 2014

МОДЕЛЬ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ III КВАРТАЛ 2015 ГОДА

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. КАПИТАЛИЗАЦИЯ ОФИСЫ III КВАРТАЛ 2015

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. КАПИТАЛИЗАЦИЯ СКЛАД III КВАРТАЛ 2015

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. КАПИТАЛИЗАЦИЯ ТОРГОВЛЯ III КВАРТАЛ 2015

МОДЕЛЬ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ III КВАРТАЛ 2016 ГОДА

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. КАПИТАЛИЗАЦИЯ ОФИСЫ III КВАРТАЛ 2016

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. КАПИТАЛИЗАЦИЯ СКЛАД III КВАРТАЛ 2016

ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТОВ ВЛИЯНИЯ. КАПИТАЛИЗАЦИЯ ТОРГОВЛЯ III КВАРТАЛ 2016

Динамика ценовых показателей рынка нежилых помещений (начало периода – I квартал 2006 года)

Аренда
Архив 2010 — 2014 года

ДИНАМИКА АРЕНДНЫХ СТАВОК ПО СОСТОЯНИЮ НА I КВАРТАЛ 2015 ГОДА

ДИНАМИКА АРЕНДНЫХ СТАВОК ПО СОСТОЯНИЮ НА II КВАРТАЛ 2015 ГОДА

ДИНАМИКА АРЕНДНЫХ СТАВОК ПО СОСТОЯНИЮ НА III КВАРТАЛ 2015 ГОДА

ДИНАМИКА АРЕНДНЫХ СТАВОК ПО СОСТОЯНИЮ НА IV КВАРТАЛ 2015 ГОДА

ДИНАМИКА АРЕНДНЫХ СТАВОК ПО СОСТОЯНИЮ НА I КВАРТАЛ 2016 ГОДА

ДИНАМИКА АРЕНДНЫХ СТАВОК ПО СОСТОЯНИЮ НА II КВАРТАЛ 2016 ГОДА

ДИНАМИКА АРЕНДНЫХ СТАВОК ПО СОСТОЯНИЮ НА III КВАРТАЛ 2016 ГОДА

ДИНАМИКА АРЕНДНЫХ СТАВОК ПО СОСТОЯНИЮ НА IV КВАРТАЛ 2016 ГОДА

ДИНАМИКА АРЕНДНЫХ СТАВОК ПО СОСТОЯНИЮ НА I КВАРТАЛ 2017 ГОДА

Стоимость права собственности
Архив 2010 — 2014 года

ДИНАМИКА СТОИМОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО СОСТОЯНИЮ НА I КВАРТАЛ 2015 ГОДА

ДИНАМИКА СТОИМОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО СОСТОЯНИЮ НА II КВАРТАЛ 2015 ГОДА

ДИНАМИКА СТОИМОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО СОСТОЯНИЮ НА III КВАРТАЛ 2015 ГОДА

ДИНАМИКА СТОИМОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО СОСТОЯНИЮ НА IV КВАРТАЛ 2015 ГОДА

ДИНАМИКА СТОИМОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО СОСТОЯНИЮ НА I КВАРТАЛ 2016 ГОДА

ДИНАМИКА СТОИМОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО СОСТОЯНИЮ НА II КВАРТАЛ 2016 ГОДА

ДИНАМИКА СТОИМОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО СОСТОЯНИЮ НА III КВАРТАЛ 2016 ГОДА

ДИНАМИКА СТОИМОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО СОСТОЯНИЮ НА IV КВАРТАЛ 2016 ГОДА

СТОИМОСТЬ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО СОСТОЯНИЮ НА I КВАРТАЛ 2017 ГОДА

Ставка капитализации
Архив 2009 — 2013 года

ДИНАМИКА БАЗОВОЙ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ ПО СОСТОЯНИЮ НА III КВАРТАЛ 2014 ГОДА

ДИНАМИКА БАЗОВОЙ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ ПО СОСТОЯНИЮ НА III КВАРТАЛ 2015 ГОДА

ДИНАМИКА БАЗОВОЙ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ ПО СОСТОЯНИЮ НА III КВАРТАЛ 2016 ГОДА

Материалы по кадастровой оценке земельных участков в Санкт-Петербурге

АНАЛИЗ НОРМАТИВНО ПРАВОВОЙ БАЗЫ, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩЕЙ ПРОВЕДЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

https://www.youtube.com/watch?v=ChorrukWcgI

КОРРЕКТИРОВКИ РЫНОЧНЫХ ДАННЫХ (СКИДКА НА ТОРГ, СРОЧНОСТЬ, ДАТУ ПРЕДЛОЖЕНИЯ, СНОС)

ОБЗОР ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ЗА ПЕРВОЕ ПОЛУГОДИЕ 2011 ГОДА

Информационные письма

2015 год

Ставка капитализации

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 3

Основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.
В качестве таких доходов выступают:— доход от эксплуатации недвижимости; — доход от перепродажи недвижимости. Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода — оценка доходной недвижимости.

Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:— величины будущих доходов;

— периода получения доходов; — времени получения доходов.

Метод капитализации основан на применении ставки (коэффициента) капитализации, позволяющей определить стоимость объекта оценки, зная доход, который можно получить от его использования по следующей формуле:

Видео:Ставка капитализации в оценке объектов недвижимости: отличия от ставки дисконтированияСкачать

V = I / R,

где: V — стоимость оцениваемого объекта, I — доход от оцениваемого объекта за определенный период, обычно за год; R — ставка капитализации.

Ставка капитализации отражает степень риска и одновременно размер прибыли инвестора. Чем выше риск вложения денег куда-либо, тем больший процент прибыли требует инвестор от подобного вложения.

Тут же заметим, что чем более рискованным является вложение денег, тем меньше этот бизнес стоит. Это полностью подтверждается приведенной выше формулой.

Чем рискованнее бизнес, тем выше ставка капитализации и соответственно меньше стоимость бизнеса.

Ставка капитализации может определяться несколькими способами:— метод кумулятивного построения;- метод рыночной выжимки;- метод связанных инвестиций;- метод Элвуда и другие методы.

Рассмотрим метод кумулятивного построения, базирующегося на учете всех рисков, которые возможны для оцениваемого объекта недвижимости. Формула ставки капитализации по методу кумулятивного построения имеет следующий вид:

r = rrf + rm + rp, где: rrf — безрисковая ставка; rm — рыночная премия за риск; rp — премия за риски, связанные с недвижимостью.

Другими словами, прибыль инвестора должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Эта формула справедлива, если стоимость объекта недвижимости остается постоянной во времени. Если происходит увеличение стоимости объекта, то ставку капитализации нужно будет уменьшить на процент, соответствующий темпам роста. И наоборот: если оцениваемое здание будет терять в стоимости, то ставку нужно будет увеличить на процент, соответствующий темпу падения.

Рассмотрим составляющие ставки капитализации:

Безрисковая ставка.

Доходный подход оценки недвижимости

Безрисковыми считаются инвестиции, получение возврата по которым в высшей степени определенно. Строго говоря, абсолютно безрисковых инвестиций быть в принципе не может.

Поэтому в классической постановке к безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, которое может просто включить печатный станок и расплатиться с инвесторами, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации, как правило, обычно делаются ссылки на швейцарский банк).

В качестве дополнения можно заметить, что безрисковая ставка по сути отражает временные предпочтения инвестора в условиях современной экономической реальности и учитывает инфляционные ожидания.

https://www.youtube.com/watch?v=j5wHm_QDRSQ

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве безрисковой при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

На российском рынке идентифицировать надежную государственную ценную бумагу достаточно проблематично, что обусловлено общей ситуацией с платежеспособностью российского правительства.

В качестве ориентира, вероятно, можно принять ставку по облигациям валютного займа («евробондам»), номинируя временные предпочтения инвесторов в валютном исчислении.

Существует практика, когда в качестве безрисковой принимают ставку по валютным депозитам Сбербанка, имеющего среди населения более высокий кредит доверия.

Рыночный риск. В отличие от таких инвестиционных инструментов, как акции и облигации, для которых достаточно развита теория рисков и методы определения ставки дисконтирования денежных потоков, характеристики изменчивости составляющих дохода инвестиций в недвижимость имеют свои особенности.

Инвестиции в недвижимость с фиксированным доходом по характеристикам денежных потоков аналогичны надежным бессрочным облигациям.

Как правило, аренда с фиксированной долгосрочной арендной платой дает возможность главным арендаторам получать существенную прибыльную арендную плату, поэтому вероятность неплатежа с их стороны весьма незначительна.

Основной риск для такой инвестиции должен возникать в результате изменения рыночных процентных ставок и инфляции.

Инвестиции в недвижимость с пересматриваемой арендной платой по характеристикам денежных потоков больше напоминают инвестиции в простые акции. В данном случае рыночный риск увеличивается. Денежные потоки с течением времени могут изменяться, вплоть до полного прекращения.

При этом, однако, имеются существенные отличия в природе инвестиций в акции и в недвижимость.

Денежный поток обыкновенной акции имеет вид дивидендов, которые определяются, с одной стороны, способностью менеджеров извлекать прибыль, а с другой стороны – стратегической политикой компании и общей конъюнктурой рынка.

При ухудшении положения руководство акционерной компании может принять решение о приостановке выплаты дивидендов, а в случае банкротства акционеры могут потерять весь вложенный капитал.

В отличие от этого, право собственности на недвижимость по своей сути представляет право на реальные активы с длительным сроком экономической жизни. Стоимость недвижимости и арендная плата в меньшей степени зависят от способности менеджеров извлекать прибыль.

Если бизнес арендаторов теряет эффективность, то в первую очередь прекращается выплата дивидендов, а арендная плата при этом является контрактным обязательством и ее выплата прекращается только в случае банкротства.

Если арендатор все же обанкротился, владелец недвижимости понесет лишь кратковременные потери от отсутствия арендной платы в течение времени поиска нового арендатора.

Риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Кроме общих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специфические риски, обусловленные свойствами данного инвестиционного актива.

Примерный перечень основных рисков данного типа имеет следующий вид:— риск управления недвижимостью;- риск низкой ликвидности;- секторный риск;- региональный риск;- риск износа;- экологический риск;- риск инфляции;- законодательный риск;- налоговый риск;- планировочный риск;

— юридический риск.

Таким образом, анализ инвестиционных рисков (рыночного риска и рисков, специфических для недвижимости) указывает на уникальность недвижимости как инвестиционного актива.

Особенностью определения величины ставки капитализации для недвижимости является то, что нельзя точно оценить каждую ее составляющую.

Более того, следует подчеркнуть, что, даже если допустить при наличии достаточной статистики гипотетическую возможность точной оценки всех составляющих ставки капитализации, элемент неопределенности не может быть полностью исключен, так как ставка капитализации является отражением восприятия инвестором будущих рисков в будущей экономической ситуации, а не результатом исторических исследований.

https://www.youtube.com/watch?v=_HA0XJ6xy8g

Более предпочтительным и при этом менее сложным, дающим точные результаты, является метод рыночной выжимки. Для расчета ставки капитализации по этому методу необходимо иметь информацию по стоимости недавно осуществленной продажи сопоставимых объектов-аналогов и данные по доходам, получаемым от объектов-аналогов.

Рассмотрим пример: Вам нужно оценить свою квартиру. Вы до этого сдавали ее в аренду по цене 200 $/месяц. Чтобы произвести оценку, найдем сопоставимый объект-аналог: в вашем районе была продана квартира за 50 000 $, которая ранее сдавалась в аренду за 250 $/месяц. Ставка капитализации для аналога составит: 250 / 50 000 = 0,005 или 0,5%.

Теперь считаем стоимость оцениваемой квартиры:

V = I / R = 200 / 0,005 = 40 000 $.

Теперь вернемся к нашему примеру по определению стоимости административного здания методом капитализации дохода.

Вспомним, что мы уже определили с помощью объектов-аналогов доход, который можно получать от сдачи в аренду оцениваемое нами здание и этот доход составляет — 146 $ в год.

Ставку капитализации определим на основании усредненных в зависимости от типа недвижимых объектов ставок капитализации для Москвы и Санкт-Петербурга. Этот анализ строился с применением метода рыночной выжимки путем обработки статистического массива информации.

⇐ Предыдущая123