Коэффициент капитализации в 2018 году

Видео:Дисконтирование - самое понятное объяснениеСкачать

Проведение анализа коэффициентов финансовой устойчивости

Анализ коэффициентов финансовой устойчивости необходим для всецелого изучения факторов, влияющих на стабильность и платежеспособность компании. Анализируя различные показатели, можно оценить степень финансовой независимости или зависимости компании в разрезе элементов активов.

Группы показателей для оценки финансовой устойчивости

Анализ показателей капитализации

Анализ показателей покрытия

Анализ обобщающего показателя

Итоги

Группы показателей для оценки финансовой устойчивости

Для проведения полного анализа финансовой устойчивости компании используется несколько групп коэффициентов. Как правило, такой развернутый анализ проводится в динамике, что помогает определить причины произошедших изменений.

Все главные финпоказатели, которые используются при оценке финустойчивости компании, основаны на анализе таких величин:

• собственный и заемный капиталы (СобК и ЗаемК);
• оборотный собственный капитал (ОСК);
• краткосрочные обязательства (КрсО).

Для расчета используются следующие значения (с указанием строки в балансе):

• внеоборотные активы (ВнОА) — стр. 1100;
• долгосрочные обязательства (ДлсО) — стр. 1400;
• краткосрочные обязательства – стр. 1500;
• доходы будущих периодов (ДохБП) — стр. 1530;
• резервы и капитал (РиК) — стр. 1300.

Формулы расчета значений, используемых в оценке финустойчивости:

СобК = РиК + ДохБП

ЗаемК = ДлсО + КрсО

                                                                    ОСК = СобК – ВнОА      

Анализируя показатели финустойчивости компании, необходимо учитывать ее особенности, обусловленные сферой деятельности. Наиболее часто анализ финустойчивости компании проводят при помощи относительных показателей, значения которых зависят от ряда факторов:

• существующего на предприятии состава источников покрытия имущества;
• принадлежности компании к определенной отрасли;
• сформировавшихся условий кредитования и др.

Проводя анализ упомянутых выше относительных показателей, следует рассматривать изменения в динамике 2 основных групп коэффициентов:

1. Группа, характеризующая составные источников средств, имеет условное название «коэффициенты капитализации». Они рассчитываются путем сопоставления источников получения средств и имущественных групп.
2. Группа, которая характеризует качество обслуживающих внешние источники имущества средств, имеет название «коэффициенты покрытия». При помощи этих коэффициентов производится оценка того, может ли компания и дальше поддерживать уже сложившийся состав источников средств. Суть данной группы коэффициентов заключается в том, чтобы показать, покрываются ли текущими доходами финансовые расходы компании, включающие проценты по кредитам, лизинговые платежи и проч.

Анализ показателей капитализации

Основные коэффициенты из первой группы:

• Автономии (КА) – данный коэффициент определяется по формуле:

КА = СобК / ВБ,

где:

СобК — собственный капитал;

ВБ — валюта баланса.

Коэффициент автономии указывает на долю собственных источников средств в суммарном значении всех имеющихся активов. При этом увеличение данного показателя в динамике указывает на повышение финустойчивости организации и уменьшение зависимости от кредиторов и внешних инвесторов.

Нормальным значением для этого показателя является 0,5. Если рассчитанный коэффициент получился больше норматива, то это говорит о том, что обязательства компании могут быть покрыты за счет собственных источников.

• Концентрации заимствованных средств (КК) – данный коэффициент определяется по формуле:

КК = ЗК / ВБ,

где:

ЗК — заимствованный капитал, который равен сумме краткосрочных и долгосрочных обязательств предприятия;

ВБ — валюта баланса.

Коэффициент концентрации займов указывает на то, какой удельный вес в общей сумме вложений в хоздеятельности компании составляют заимствованные средства. Увеличение данного показателя говорит о снижении финустойчивости компании и росте зависимости от кредиторов.

https://www.youtube.com/watch?v=W7IbcLSN9o0

При этом следует учесть, что всегда будет выполняться следующее равенство:

КА + КК = 1.

• Капитализации (ККап) – данный коэффициент определяется по формуле:

ККап = ЗК / СобК.

Коэффициент капитализации указывает на то, сколько рублей из займов приходится на 1 рубль собственного капитала. На повышение финустойчивости компании укажет снижение ККап. Нормативным является значение, которое меньше единицы.

• Маневренности (КМ) – данный коэффициент определяется по формуле:

КМ = ФнК / СобК,

где:

ФнК — функционирующий капитал, равный разности между собственными средствами в обороте и долгосрочной плюс просроченной задолженностью дебиторов.

Коэффициент маневренности указывает на то, какая часть принадлежащих компании средств капитализирована, а какая вовлечена в финансирование хоздеятельности компании, т. е. включена в оборотные активы.

На показатель оказывает существенное влияние отраслевая принадлежность компании и состав капитала. При увеличении коэффициента можно говорить об улучшении качества балансовой структуры и повышении финустойчивости.

Нормативное значение находится в границах 0,2–0,5.

• Финустойчивости (Кфину) – данный коэффициент определяется по формуле:

Кфину = СобК / ЗК.

Данный коэффициент демонстрирует общее значение показателя финустойчивости. Увеличение этого показателя во временном промежутке говорит об усилении финансовой устойчивости предприятия. Нормативное значение должно быть больше единицы, минимальным является 0,7, а наиболее оптимальным — 2.

• Внеоборотного актива (КВна) – данный коэффициент определяется по формуле:

КВна = ВнОА / СобК.

Коэффициент постоянного внеоборотного актива укажет на то, какая доля собственных средств компании вложена в ее основной капитал.

• Финансовой независимости источников капитализации (Кфнки) – данный коэффициент определяется по формуле:

Кфнки = СобК / ЗК.

Коэффициент финнезависимости капитализированных источников указывает на то, какой удельный вес в долгосрочных источниках финансирования занимает собственный капитал. Увеличение этого коэффициента в динамике засвидетельствует улучшение финустойчивости компании и укажет на  ее привлекательность для инвесторов. Нормативное значение — это цифра больше 0,6.

• Веса задолженности дебиторов в общих активах (Ддз) – данный коэффициент определяется по формуле:

Ддз = ДебЗ / ВБ,

где:

ДебЗ — задолженность дебиторов, включающая долгосрочные и краткосрочные долги, а также ожидаемый возврат оборотных активов;

ВБ — валюта баланса.

• Финансового левериджа (Дфл) – данный коэффициент определяется по формуле:

Дфл = ТИчп / ТИвп,

где:

ТИчп — темп прироста чистой прибыли;

ТИвп — темп прироста валовой прибыли.

Коэффициент финансового левериджа укажет на то, во сколько раз быстрее растет чистая прибыль по сравнению с валовой. Рост данного показателя указывает на возрастание степени коммерческого риска, который связывают с потенциальной нехваткой средств для оплаты финансовых расходов. 

Более подробную информацию о расчете финлевериджа вы найдете в нашей статье «Коэффициент финансового левериджа — формула для расчета».

Анализ показателей покрытия

Приведем основные коэффициенты из второй группы:

• Цена привлеченного капитала (Цпк) – данный коэффициент определяется по формуле:

Цпк = РКр / СКр,

где:

РКр — финансовые расходы, которые связаны с привлечением и обслуживанием кредитов;

СКр — суммарное значение привлеченных кредитных средств.

Цена привлеченного капитала демонстрирует, какую долю составляют указанные выше финрасходы в общей сумме привлеченных средств. Увеличение данного коэффициента укажет на возможное падение прибыли компании и на снижение финустойчивости.

• Обеспеченности подлежащих уплате процентов (Коб%) – данный коэффициент определяется по формуле:

Коб% = ПВ / Су%,

где:

ПВ — прибыль до вычета процентов и уплаты налогов;

Су% — подлежащие к уплате проценты.

https://www.youtube.com/watch?v=EfDwb8w9A6E

Коэффициент обеспеченности подлежащих уплате процентов указывает на то, какая сумма прибыли приходится на один рубль связанных с уплатой кредитных процентов расходов. Значение коэффициента, превышающее единицу, свидетельствует о том, что у компании хватит прибыли для уплаты набежавших процентов. Рост показателя благотворно влияет на повышение инвестиционной привлекательности компании.

• Обеспеченности финрасходов (Кобфр) – данный коэффициент определяется по формуле:

Кобфр = ПВ / (Су% + ЛЗ),

где:

ЛЗ — издержки по обслуживанию лизинга.

Коэффициент обеспеченности финрасходов укажет на то, какая доля валовой прибыли приходится на каждый рубль финрасходов компании. Если значение коэффициента будет меньше 1, то это укажет на нехватку средств для расчета с кредиторами, что свидетельствует о росте финансового риска.

• Обеспеченности собственными средствами в обороте (Кобсос) – данный коэффициент определяется по формуле:

Кобсос = ОСК / ТекА,

где:

ОСК — собственные средства в обороте компании;

ТекА — текущие активы.

Коэффициент обеспеченности собственными средствами в обороте покажет, хватает ли собственных оборотных средств для ведения устойчивой хоздеятельности компании. Увеличение показателя скажет о росте финустойчивости компании. Нормативное значение коэффициента составит 0,5, при этом минимальным является 0,1.

• Достаточности собственных оборотных средств для обеспеченности запасов (Кобзсос) – данный коэффициент определяется по формуле:

Кобзсос = ОСК / Мпрз,

где:

Мпрз — материально-производственные запасы компании.

Увеличение этого коэффициента в динамике укажет на рост финустойчивости компании.

Анализ обобщающего показателя

Для обобщения анализа финустойчивости компании применяют показатель интегрального критерия (ИКфу). Данный показатель может быть представлен в таком виде:

ИКфу = (КА × КМ × Кобсос × Кфину) 1/4

Рост этого обобщенного показателя в динамике указывает на достаточный уровень финансовой устойчивости.

Итоги

Анализ коэффициентов финустойчивости позволит детализировать влияние каждого структурного результата от финдеятельности компании на ее стабильность и надежность для инвесторов. При этом важно проанализировать как коэффициенты из группы капитализации, так и из группы покрытия.

Больше информации о финансовых коэффициентах вы найдете в нашей статье «Основные финансовые коэффициенты и формулы их расчета».

Подписывайтесь на наш бухгалтерский канал Яндекс.Дзен

Подписаться

Видео:Cap Rate. Как рассчитать уровень капитализации?Скачать

Размер ставки капитализации для земельного участка

Расчет степени влияния 21 макроэкономического и финансового показателей, с использованием корреляции Пирсона, на премию за риск показал, что после исключения мультиколлинеарных переменных в корреляционной матрице наибольшую степень влияния на премию за риск в структуре коэффициента капитализации для земли оказывают ставка доходности по годовым рублевым депозитам от 1 млн. руб.

по расчетам агентства «Росбизнесконсалтинг» для банков категории надежности «В» по рейтингу ИЦ «», индекс строительно-монтажных работ, сводный индекс AK&M.

Однако использование всех финансово-экономических показателей в абсолютных величинах является необоснованным в связи с их статичностью, в то время как для оценки величины риска, отражающего состояние экономики, необходимо отразить их динамику.

Ставка капитализации для земельных участков (в процентах)

Салехарда. Риск, учитывающий специфику объекта, также равен 0%, т.к. земельный участок свободен от улучшений и не имеет никаких особенностей, ограничений и обременений, влияющих на доходность объекта. Расчет ставки дисконтирования (г.

Салехард) Таблица 1 Вид риска Значение Безрисковая ставка, % 5,53 Дополнительные премии за риск: Риск низкой ликвидности, % 0,92 Риск инвестиционного менеджмента объекта, % Риск, учитывающий специфику объекта, % Региональный риск инвестирования в объекты, расположенные в ЯНАО, % 1,1 Итоговая ставка дисконта округленно, % 7,55 Так как расчет коэффициента капитализации для определения рыночной стоимости земельных участков, не содержит корректировки на норму возврата капитала (по теории оценки), итоговая ставка капитализации идентична рассчитанной ставке дисконтирования.

Земельное право

Во-вторых, учитывается специфика региона. Премия за низкую ликвидность учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Принимая за срок экспозиции объекта оценки (Nоб) период в 6 месяцев, а также исходя из приемлемого для недвижимости периода экспозиции (Nнорм) в 12 месяцев, можно предположить общую премию за риск низкой ликвидности в оцениваемое недвижимое имущество как произведение реальной безрисковой ставки (Rf) и отношения, учитывающего снижение ликвидности объекта оценки. Л=Rf*Nоб/Nнорм Премия за инвестиционный менеджмент Премия за инвестиционный менеджмент (М) определяется рискованностью и сложностью вложения средств в конкретный вид недвижимости. Доход, который инвестор планирует получить от инвестиций, в существенной степени гарантируется грамотным управлением объектом недвижимости.
Риск управления недвижимостью является уникальным, так как для альтернативных инвестиций на финансовом рынке риск управления минимален.

Доходный подход к оценке земельных участков

Тем не менее, на наш взгляд, этих данных достаточно для того, чтобы выявить некоторые закономерности, позволяющие объяснить изменения его величины.

Для формирования представительной выборки был использован численный метод удаления выбросов.

В соответствии с ним из массива данных исключены объекты значения площадей земельного участка или здания, которых выходят за границы +2 стандартных отклонений () от среднего ().

Таким образом, для расчета коэффициента капитализации для земли Rзем., как отношения чистого операционного дохода относящегося к земельному участку NOIзем.

, рассчитанного с использованием техники остатка, к стоимости продажи прав аренды на земельный участок Vзем. осталось 44 объекта. Расчет величины Rзем. показал, что за исследуемы период — 1997-1999гг.

он снизился с 0,39 в 1 квартале 1997 г. до 0,25 в 1 квартале 1998г, вырос до 0,39 в 4 квартале 1999г.

Largeeconomic

Расчет надбавки за низкую ликвидность произведем по формуле: П = (Rб* L)/ Q, где: (6) П — премия за низкую ликвидность;б — безрисковая ставка;период экспозиции (в месяцах);общее количество месяцев в году.

П = (8,25*6)/12 = 4,12% § премия за инвестиционный менеджмент — 1%, т.к. для инвестиций в подобные объекты недвижимости не требуются большие управленческие усилия.

§ норма возврата капитала оценщиком была выбрана на основе данных бухгалтерского учета, из которых следует, что полезный срок службы в среднем составляет 50 лет.

4.2. доходный подход

Важно Плик. = (8,13 *6)/12 = 4,07 где: Rf — безрисковая ставка; Т — типичный срок экспозиции (принимаем 6 мес.); 12 — количество месяцев в году. Премия за риск инвестиций в земельный участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок.

Таблица: Расчета ставки капитализации для земли: Определение ставки капитализации Безрисковая ставка 8,13 % Премия за низкую ликвидность 4,07 % Премия за риск инвестиций в земельный участок 3,40 % Итого ставка дисконтирования 15,60 % Размер рыночной арендной платы земельного участка прямо пропорционален стоимости объекта, а в качестве коэффициента пропорциональности выступает признаваемая рынком ставка текущей доходности: А =V * Кt, где А – рента (годовая арендная плата); V – рыночная стоимость объекта; Кt – коэффициент капитализации (годовая ставка текущей доходности).

Чистый операционный доход, относящийся к земельному участку, в условиях недостаточности достоверной информации достаточно точно рассчитывается с использованием техники остатка для земли, по формуле: NOIзем. = NOIнед. — NOIулуч., где:NOIнед. — чистый операционный доход, относящийся к объекту недвижимости в целом;NOIулуч. — чистый операционный доход, относящийся к улучшениям (зданиям, сооружениям и т.п.). Рекомендуем определять NOIнед. как среднерыночную годовую ставку арендной платы для аналогичных объектов недвижимости за вычетом потерь на недоиспользование, несвоевременные платежи и операционных расходов, а NOIулуч., как произведение стоимости строительства улучшений на среднерыночную величину доходности на вложенный капитал с учетом нормы возврата капитала, то есть среднерыночный коэффициент капитализации для улучшений аналогичного функционального назначения.

https://www.youtube.com/watch?v=-RifhIJ3WbQ

Норма возврата капитала (метод Ринга) =100%/50 лет = 2% Коэффициент капитализации для здания=18, 4% Коэффициент капитализации для земли 16,4 % Таблица 15 Показатели Здание Земельный участок Безрисковая ставка 8,25 8,25 Премия за инвестиционный менеджмент 1 1 Надбавка за низкую ликвидность 4,12 4,12 Надбавка за риск вложения в недвижимость 2 2 Ставка дисконтирования 16,37 16,37 Срок окупаемости, лет 50 Норма возврата капитала 2,00 Коэффициент капитализации 18,4 16,4 Анализ доходов и расходов, . Анализ доходов и расходов произведен при условии сдачи аренду объекта оценки. 2.Потенциальный валовой доход-доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. Действительный валовой доход — потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и недополученные платежей.

Ставка капитализации для земельного участка

Например, одно и тоже значение величины внутреннего валового продукта страны (ВВП) может соответствовать как периоду стабильной экономики, так и середине кризисного периода.

Поэтому для расчета величины влияния показателя на премию за риск было принято решение отразить динамику индекса строительно-монтажных работ и сводный индекс AK&M в виде темпов их роста по отношению к предыдущему периоду (Xi’=Xi+1 / Xi).

Для моделирования уравнения Y = F (X1, X2, : Xi) описывающего влияние каждого из оставшихся финансово-экономических показателей применен метод регрессионного анализа, так как он позволяет использовать показатели имеющие различные метрические системы.

Динамика премии за риск за 1997-1999гг. не позволяет однозначно охарактеризовать тип регрессионной модели описывающей установленные взаимосвязи.

Ставка капитализации для земельного участка 2017

Таблица 1 Параметры регрессионных моделей Параметр Регрессионные модели линейная экспонен-циальная полино-миальная а0 -3,2960 4,3425 5,4335 а1 3,9031 0,3262 0,3282 а2 9,5402 0,5203 0,4489 а3 0,0998 0,0071 0,2602 Среднеквадратическое отклонение 0,2250 0,2310 0,2264 Коэффициент множественной корреляции 0,63 1,00 0,62 Коэффициент детерминации 0,40 1,00 0,38 Анализ таблицы показывает, что наиболее полно описывает величину премии за риск по выбранным показателям экспоненциальная модель множественной регрессии (значение R2 равно 1,0, что объясняет почти всю изменчивость соответствующих переменных). В итоге получено уравнение, которое позволяет, опираясь на статистические исследования, дать обоснование применяемой в расчетах коэффициента капитализации для земли величине премии за риск.

Ставка капитализации для земельного участка 2016

Внимание В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: коэффициент вида деятельности арендатора и коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле: А = Q х Кд х К„ х 5, где А величина годовой арендной платы за земельный участок; Cg базовая ставка арендной платы за 1 кв. м; Кд коэффициент вида деятельности арендатора; Км коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка; S площадь земельного участка. Стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы.

Видео:Частный пример капитализацииСкачать

Коэффициенты капитализации

Wise 24 июня 2015 11:40

Коэффициенты капитализации — группа параметров, которые характеризуют деятельность предприятия и способность правильно использовать имеющийся в распоряжении капитал. К таким параметрам могут быть отнесены следующие коэффициенты — финансовой устойчивости, финансовой автономии, финансового риска, маневренности собственного капитала.

Коэффициент капитализации – параметр, представляющий собой соотношение заемного капитала компании к ее суммарной капитализации. Задача коэффициента капитализации – отобразить, насколько грамотно используется личный капитал компании. Международное название коэффициентов капитализации – «Capitalization ratios».

Коэффициент капитализации – показатель, который рассчитывают финансовые аналитики для оценки инвестиционной привлекательности предприятия. Расчет производится путем деления общей суммы обязательств предприятия к его общей капитализации.

Чем ниже единицы результат, тем выше уровень устойчивости организации. В данном случае капитализация – это суммарная стоимость компании, сформированная из двух показателей – прямой рыночной цены активов и других ресурсов нематериального характера.

Коэффициент капитализации (для недвижимости) – параметр, который показывает корреляцию между рыночной ценой объекта недвижимости и общим объемом прибыли, генерируемой в процессе эксплуатации здания (к примеру, сдача помещений в аренду).

Сущность и особенности коэффициентов капитализации

По своей структуре коэффициенты капитализации входят в основную группу, характеризующую устойчивость компании в целом и ее платежеспособность в долгосрочной перспективе.

Как правило, коэффициенты капитализации находятся в одной группе с другими важными параметрами, к примеру, коэффициентами финансового рычага.

Сюда же относятся параметры, характеризующее отношение собственных и заемных средств компании.

https://www.youtube.com/watch?v=60MeuIJKHzI

По своей сущности коэффициент капитализации помогает определить, насколько руководство компании качественно и эффективно распоряжается капиталом. Также по данному параметру можно судить о зависимости организации от заемного капитала. По сути, коэффициент капитализации – это параметр, характеризующий устойчивость предприятия в текущих рыночных условиях.

Числовое значение коэффициента анализируется следующим образом:

1. Если коэффициент капитализации с течением времени падает, то можно сделать следующие выводы:

— руководству удалось заработать больше чистого дохода на отчетный период времени;- предприятию удается финансировать текущую деятельность за счет личных средств;

— повышается инвестиционная привлекательность объекта.

2. Если коэффициент капитализации с течением времени растет, то это говорит о следующем:

— компания в процессе деятельности стала больше зависеть от заемных средств;- повысился риск предпринимательской деятельности. В любой момент компания может не рассчитаться по краткосрочным обязательствам и объявить себя банкротом;

— падает инвестиционная привлекательность. Вероятность привлечь кредитные средства в такое предприятие близится к нулю.

Коэффициент капитализации – настоящий помощник для нескольких участников рынка:

— инвесторов, которые планируют вложить свои средства в то или иное предприятие.

Чем выше параметр капитализации имеет компания, тем больше перспектив для потенциального инвестора, и тем выше вероятность, что он вложит свои средства в бизнес.

С другой стороны, слишком высокий коэффициент – это также плохо, ведь снижается доходность компании, и как следствие, уменьшается прибыль инвестора;

— кредиторов. Здесь ситуация складывается противоположным образом. Чем ниже коэффициент капитализации, тем больше устойчивость компании и тем безопаснее кредитовать такую организацию. В своей практике при выдаче коммерческого кредита большинство банков оценивают данный коэффициент. Его параметр является одним из критериев в принятии решения о выдаче займа;

— финансовых аналитиков компании. Анализ коэффициента капитализации проводят и работники компании, чтобы определить реальную зависимость предприятия от заемных средств и выработать механизм для дальнейшего повышения этого параметра.

Коэффициент капитализации имеет множество синонимов, которые встречаются в современной финансовой литературе. Данный параметр называют коэффициентами финансового левериджа, финансового риска, привлечения, самофинансирования, отношения заемных и личных средств и так далее.

Еще один важный момент – нормативный коэффициент капитализации. В большинстве книг по экономике и финансам рекомендуемая величина данного параметра – единица. То есть компания должна в равной степени иметь как собственный, так и заемный капитал (соотношение 50 на 50).

На практике в экономически развитых странах показатель коэффициента капитализации выше и составляет около 1,5. Это значит что в предприятии 60% — это заемные средства, а 40% — собственный капитал.

При этом норматив коэффициента финансового риска во многом зависит от целого ряда факторов – сферы деятельности компании, рентабельности производства, срока существования, отрасли, размеров организации и ее фондоемкости, срока работы на рынке и так далее. Следовательно, при проведении анализа расчетный коэффициент капитализации всегда сравнивается с предприятием аналогичной отрасли. В этом случае анализ будет максимально полным.

Расчет коэффициентов капитализации

На сегодня есть несколько методик расчета коэффициента капитализации. Данный параметр можно рассчитать для общего дохода предприятия, включающего в себя чистую или балансовую прибыль. Расчет может быть произведен и из учета денежного потока, состоящего из определенного вида прибыли и амортизации. Многое зависит от того, в каких величинах оценивается компания.

Балансовую и чистую прибыль предприятия можно определить посредством ставки доходности по выбранной прибыли. В свою очередь, ставка доходности – это параметр, который характеризует объем прибыли компании или активность ее поступления на баланс предприятия.

Если в период деятельности предприятия не наблюдается роста или сокращения производства, то ставка доходности остается на прежнем уровне. Соответственно, коэффициент капитализации будет равен ставке доходности.

Если же последний показатель будет меняться, то изменится и параметр капитализации.

Таким образом, есть несколько методов, позволяющих рассчитать коэффициент капитализации и сделать выводы о перспективах компании, как объекта для инвестиций. Есть два случая:

Коэффициент капитализации равен ставке доходности:

1. Метод кумулятивного построения. Особенность методики — в расчете процентной ставки, как суммы нескольких основных параметров. В основе вычисления – безрисковая ставка, к которой суммируются различные поправки:

— на риск. Здесь учитываются особенности объекта и отрасли в целом, ликвидность активов и так далее. К таким видам риска относят риск политической нестабильности, риск недостаточной ликвидности и так далее;

— на инфляцию.

При проведении расчетов все поправки учитываются в процентном отношении. Суммарная величина поправок и безрисковой ставки – это и есть процентная ставка, по которой в дальнейшем производится расчет коэффициента капитализации.

При этом вычисляется процентная ставка по следующей формуле:

где Rr – это ставка дисконта, r –процент инфляции, i – безрисковая ставка, а последние два параметра – систематические и несистематические риски соответственно.

2. Методика по теории капитальных активов впервые была разработана и применена Шарпом. Ее суть в том, что к общей безрисковой ставке прибавляется ряд поправок на повышение риска, характерного для каждого предприятия, и умноженный на изменение доходности предприятия.

Формула расчета выглядит следующим образом:

где Rr – это ставка доходности предприятия, которая вычисляется путем оценки капитальных активов, а ir- это безрисковая ставка. Последний параметр можно рассчитать двумя способами:

— как доходность наиболее надежных (чаще всего государственных) бумаг;

— как суммарная доходность межбанковских ставок и прибыль наиболее устойчивых банковских учреждений.

3. Расчет коэффициента по величине, обратной отношению цены и прибыли. Суть проста. Если акции изучаемой компании находятся в свободной продаже на фондовом рынке и одновременно с ними в продаже есть аналогичные ценные бумаги других компаний данной отрасли, то доходность и риск можно учесть в ставке доходности. Ее можно будет вычистить следующим образом:

Коэффициент капитализации отличается от ставки доходности:

1. Расчет коэффициента при использовании заемных средств можно поделить на две части:

— отображает доход, который создается капиталом кредитодателя с учетом существующих рисков и инфляции;

— сумма, которая идет на погашение заемного капитала.

Формула расчета выглядит следующим образом:

где Кр – относительный объем кредита, i1 – ставка доходности личного капитала компании, i2 –ставка доходности кредитного (заемного) капитала компании, К – коэффициент капитализации.

2. Общая формула расчета коэффициента капитализации:

Коэффициент капитализации = Обязательства предприятия / Собственный капитал.

Под обязательствами предприятия понимается сумма краткосрочных и долгосрочных заемных активов.

Видео:Ставка капитализации в оценке объектов недвижимости: отличия от ставки дисконтированияСкачать

Ставка капитализации

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 3

Основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.
В качестве таких доходов выступают:— доход от эксплуатации недвижимости; — доход от перепродажи недвижимости. Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода — оценка доходной недвижимости.

Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:— величины будущих доходов;

— периода получения доходов; — времени получения доходов.

https://www.youtube.com/watch?v=NmL2DKT4brQ

Метод капитализации основан на применении ставки (коэффициента) капитализации, позволяющей определить стоимость объекта оценки, зная доход, который можно получить от его использования по следующей формуле:

V = I / R,

где: V — стоимость оцениваемого объекта, I — доход от оцениваемого объекта за определенный период, обычно за год; R — ставка капитализации.

Ставка капитализации отражает степень риска и одновременно размер прибыли инвестора. Чем выше риск вложения денег куда-либо, тем больший процент прибыли требует инвестор от подобного вложения.

Тут же заметим, что чем более рискованным является вложение денег, тем меньше этот бизнес стоит. Это полностью подтверждается приведенной выше формулой.

Чем рискованнее бизнес, тем выше ставка капитализации и соответственно меньше стоимость бизнеса.

Ставка капитализации может определяться несколькими способами:— метод кумулятивного построения;- метод рыночной выжимки;- метод связанных инвестиций;- метод Элвуда и другие методы.

Рассмотрим метод кумулятивного построения, базирующегося на учете всех рисков, которые возможны для оцениваемого объекта недвижимости. Формула ставки капитализации по методу кумулятивного построения имеет следующий вид:

r = rrf + rm + rp, где: rrf — безрисковая ставка; rm — рыночная премия за риск; rp — премия за риски, связанные с недвижимостью.

Другими словами, прибыль инвестора должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Эта формула справедлива, если стоимость объекта недвижимости остается постоянной во времени. Если происходит увеличение стоимости объекта, то ставку капитализации нужно будет уменьшить на процент, соответствующий темпам роста. И наоборот: если оцениваемое здание будет терять в стоимости, то ставку нужно будет увеличить на процент, соответствующий темпу падения.

Рассмотрим составляющие ставки капитализации:

Безрисковая ставка.

Доходный подход оценки недвижимости

Безрисковыми считаются инвестиции, получение возврата по которым в высшей степени определенно. Строго говоря, абсолютно безрисковых инвестиций быть в принципе не может.

Поэтому в классической постановке к безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, которое может просто включить печатный станок и расплатиться с инвесторами, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации, как правило, обычно делаются ссылки на швейцарский банк).

В качестве дополнения можно заметить, что безрисковая ставка по сути отражает временные предпочтения инвестора в условиях современной экономической реальности и учитывает инфляционные ожидания.

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве безрисковой при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

На российском рынке идентифицировать надежную государственную ценную бумагу достаточно проблематично, что обусловлено общей ситуацией с платежеспособностью российского правительства.

В качестве ориентира, вероятно, можно принять ставку по облигациям валютного займа («евробондам»), номинируя временные предпочтения инвесторов в валютном исчислении.

Существует практика, когда в качестве безрисковой принимают ставку по валютным депозитам Сбербанка, имеющего среди населения более высокий кредит доверия.

Рыночный риск. В отличие от таких инвестиционных инструментов, как акции и облигации, для которых достаточно развита теория рисков и методы определения ставки дисконтирования денежных потоков, характеристики изменчивости составляющих дохода инвестиций в недвижимость имеют свои особенности.

https://www.youtube.com/watch?v=XVf1aVI0d7k

Инвестиции в недвижимость с фиксированным доходом по характеристикам денежных потоков аналогичны надежным бессрочным облигациям.

Как правило, аренда с фиксированной долгосрочной арендной платой дает возможность главным арендаторам получать существенную прибыльную арендную плату, поэтому вероятность неплатежа с их стороны весьма незначительна.

Основной риск для такой инвестиции должен возникать в результате изменения рыночных процентных ставок и инфляции.

Инвестиции в недвижимость с пересматриваемой арендной платой по характеристикам денежных потоков больше напоминают инвестиции в простые акции. В данном случае рыночный риск увеличивается. Денежные потоки с течением времени могут изменяться, вплоть до полного прекращения.

При этом, однако, имеются существенные отличия в природе инвестиций в акции и в недвижимость.

Денежный поток обыкновенной акции имеет вид дивидендов, которые определяются, с одной стороны, способностью менеджеров извлекать прибыль, а с другой стороны – стратегической политикой компании и общей конъюнктурой рынка.

При ухудшении положения руководство акционерной компании может принять решение о приостановке выплаты дивидендов, а в случае банкротства акционеры могут потерять весь вложенный капитал.

В отличие от этого, право собственности на недвижимость по своей сути представляет право на реальные активы с длительным сроком экономической жизни. Стоимость недвижимости и арендная плата в меньшей степени зависят от способности менеджеров извлекать прибыль.

Если бизнес арендаторов теряет эффективность, то в первую очередь прекращается выплата дивидендов, а арендная плата при этом является контрактным обязательством и ее выплата прекращается только в случае банкротства.

Если арендатор все же обанкротился, владелец недвижимости понесет лишь кратковременные потери от отсутствия арендной платы в течение времени поиска нового арендатора.

Риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Кроме общих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специфические риски, обусловленные свойствами данного инвестиционного актива.

Примерный перечень основных рисков данного типа имеет следующий вид:— риск управления недвижимостью;- риск низкой ликвидности;- секторный риск;- региональный риск;- риск износа;- экологический риск;- риск инфляции;- законодательный риск;- налоговый риск;- планировочный риск;

— юридический риск.

Таким образом, анализ инвестиционных рисков (рыночного риска и рисков, специфических для недвижимости) указывает на уникальность недвижимости как инвестиционного актива.

Особенностью определения величины ставки капитализации для недвижимости является то, что нельзя точно оценить каждую ее составляющую.

Более того, следует подчеркнуть, что, даже если допустить при наличии достаточной статистики гипотетическую возможность точной оценки всех составляющих ставки капитализации, элемент неопределенности не может быть полностью исключен, так как ставка капитализации является отражением восприятия инвестором будущих рисков в будущей экономической ситуации, а не результатом исторических исследований.

Более предпочтительным и при этом менее сложным, дающим точные результаты, является метод рыночной выжимки. Для расчета ставки капитализации по этому методу необходимо иметь информацию по стоимости недавно осуществленной продажи сопоставимых объектов-аналогов и данные по доходам, получаемым от объектов-аналогов.

Рассмотрим пример: Вам нужно оценить свою квартиру. Вы до этого сдавали ее в аренду по цене 200 $/месяц. Чтобы произвести оценку, найдем сопоставимый объект-аналог: в вашем районе была продана квартира за 50 000 $, которая ранее сдавалась в аренду за 250 $/месяц. Ставка капитализации для аналога составит: 250 / 50 000 = 0,005 или 0,5%.

Теперь считаем стоимость оцениваемой квартиры:

V = I / R = 200 / 0,005 = 40 000 $.

Теперь вернемся к нашему примеру по определению стоимости административного здания методом капитализации дохода.

Вспомним, что мы уже определили с помощью объектов-аналогов доход, который можно получать от сдачи в аренду оцениваемое нами здание и этот доход составляет — 146 $ в год.

Ставку капитализации определим на основании усредненных в зависимости от типа недвижимых объектов ставок капитализации для Москвы и Санкт-Петербурга. Этот анализ строился с применением метода рыночной выжимки путем обработки статистического массива информации.

⇐ Предыдущая123

Видео:Сессия 1. Основные события 2018 года и их влияние на антимонопольное регулирование.Скачать

Коэффициент капитализации (Capitalization Ratio). Формула. Расчет на примере ОАО «ММК»

Рассмотрим коэффициент капитализации. Он входит в группу показателей финансовой устойчивости предприятия и характеризует долгосрочную платежеспособность.

Коэффициент капитализации относят к группе коэффициентов финансового рычага, в эту группу относят показатели характеризующие отношение собственных и заемных средств.

В западных источниках коэффициент капитализации обозначают как Capitalization Ratio.

Буду рассматривать коэффициент капитализации по нашей привычной схеме разбора. Сначала раскроем экономическую сущность коэффициента, затем приведем формулу расчета, посчитаем коэффициент для отечественной компании и в заключение вспомним оптимальные значения показателя.

Коэффициент капитализации. Экономическая сущность

Как говорилось выше, коэффициент капитализации относится к коэффициентам финансового рычага, а они определяют эффективность использования заемного капитала предприятием. Он показывает, как наше предприятие зависит от заемных средств.

Как читается коэффициент капитализации?

Если значение коэффициента капитализации снижается, то это говорит о том, что:

• У предприятия остается больше чистой прибыли.
• Предприятие финансирует свою деятельность своими средствами.
• Увеличивается инвестиционная привлекательность.

Если значение коэффициента капитализации увеличивается, то это говорит нам о том, что:

• Увеличивается риск предпринимательской деятельности.
• Предприятие увеличивает долю заемных средств, участвующих в финансировании своей деятельности.
• Снижается инвестиционная привлекательность.

Кто использует коэффициент капитализации?

Данный коэффициент чрезвычайно важен для инвесторов, которые анализируют его для оценки инвестиций в ту или иную компанию. Более предпочтительной для инвестиций будет компания  с большим коэффициентом капитализации.

Объясняется это тем, что у нее будет больше собственных средств в структуре капитала. Тем не менее, слишком большое значение коэффициента не слишком хорошо для инвестора, так как снижается прибыльность предприятия и тем самым доход вкладчика.

Также данный коэффициент используется кредиторами. Ситуация с ними прямо противоположная к инвесторам. Чем ниже значение коэффициента капитализации, тем предпочтительнее предоставление кредита.

Какие есть синонимы у коэффициента капитализации?

Коэффициент капитализации имеет следующие синонимы:

• Коэффициент финансового левериджа,
• Коэффициент финансового риска,
• Коэффициент привлечения,
• Плечо финансового рычага,
• Коэффициент соотношения заемных и собственных средств,
• Коэффициент самофинансирования.

По сути, все перечисленные выше названия это один коэффициент капитализации, но зачастую в различной литературе он называется по-разному. Поэтому полезно знать его аналогичные названия.

Коэффициент капитализации. Формула расчета

Формула коэффициента капитализации имеет следующую форму:

Коэффициент капитализации =Обязательства/Собственный капитал=(Долгосрочные обязательства + Краткосрочные обязательства)/Собственный капитал=

(стр.1400+стр.1500)/стр.1300

Все данные для расчета можно взять из формы «Баланс». Важно отметить, под «Обязательствами» в формуле различные авторы используют либо сумму краткосрочных и долгосрочных обязательств или только долгосрочные обязательства. Таким образом, также имеет место следующая формула:

Коэффициент капитализации = Долгосрочные обязательства/Собственный капитал = стр.1400./стр.1300

До 2011 года формула расчета коэффициента капитализации имела следующий вид:

Коэффициент капитализации = (стр.590+стр. 690)/стр.490

В иностранной литературе можно встретить следующую формулу расчета коэффициента:

Коэффициент капитализации. Расчет на примере ОАО «ММК»

Коэффициент капитализации для ОАО «ММК»

Для расчетов нам понадобится публичная бухгалтерская отчетность, которую можно получить с сервиса СПАРК или InvestFunds. В нашем пример были взяты четыре квартала 2013 года и первые три квартала 2014 года.

https://www.youtube.com/watch?v=2eX27IiDyic

Как можно заметить, мы работает только со строками из раздела «Пассив». Коэффициент капитализации для ОАО «ММК»:

Коэффициент капитализации 2013-4 = (50199274+78705285)/138414101 = 0,9
Коэффициент капитализации 2014-1 = (48096120+90037849)/137873396 = 1
Коэффициент капитализации 2014-2 = (45956368+87681300)/147094603 = 0,9
Коэффициент капитализации 2014-3 = (37257076+100154968)/150436511 = 0,91

Как видно, за год расчетов коэффициент почти не изменился и был на уровне 1. Это нормативное значение для отечественных предприятий. Можно сделать вывод, что у ОАО «ММК» доля заемных средств равна доли собственных средств (50/50%). Ниже мы более подробно поговорим про нормативные значения.

Коэффициент капитализации. Нормативное значение

Поговорим о нормативных значениях. В отечественной литературе коэффициент капитализации считается оптимальным для предприятия при значении 1. Другими словами предприятие имеет равные доли заемных и собственных средств (50% заемный капитал, 50% собственный).

В экономически развитых странах значение коэффициента равняется 1,5 (60% заемный капитал, 40% собственный)

Норматив для коэффициента зависит от отрасли предприятия, размеров предприятия, фондоёмкости производства, сроку существования, рентабельности производства и т.д. Поэтому коэффициент следует сравнивать с аналогичными предприятиями отрасли. Так будет более понятная картина финансов на предприятии.

Резюме

Итак, мы разобрали один из важнейших коэффициентов для инвесторов и для кредиторов – коэффициент капитализации. Чем выше его значение для предприятия, тем оно более предпочтительно для инвесторов и менее для кредиторов.

Высокое значение коэффициента показывает, что предприятие теряет финансовую устойчивость; слишком низкое значение – предприятие теряет рентабельность. Показатель капитализации необходимо использовать совместно с коэффициентами рентабельности и ликвидности предприятия.

Более подробно читайте про основной показатель рентабельности в статье: «Рентабельность активов (ROA). Формула. Пример расчета для ОАО «КБ Сухой»«.

Спасибо за внимание!
Жданов Василий Юрьевич, к.э.н.

🌟 Видео 📹

2.2 Дисконтирование | курс Finmath for FintechСкачать

Оценка недвижимости.Доходный подход методом капитализации и дисконтирования денежных потоков.Скачать

Что такое КАПИТАЛИЗАЦИЯ?Скачать

Что такое капитализация? Сравниваем Apple c фондовым рынком России.Скачать

P/E Шиллера / Коэффициент CAPE - важнейший показатель фундаментального анализа.Скачать

Учет лизинга на балансе лизингополучателя в 2022 г.Скачать

Бухгалтерский вестник ИРСОТ 165. Важные изменения по налогам с 2018 года.Скачать

Вебинар "Вопросы капитализации расходов по созданию нематериальных активов"Скачать

Как посчитать коэффициент Цена-Прибыль. Что такое P/EСкачать

КАПИТАЛИЗАЦИЯ РЫНКА АКЦИЙ. Рост доли капитализации США в фондовом рынкеСкачать

Тайный смысл Прочего совокупного дохода 05 09 2018Скачать

Mavzu: Доходный подход оценки недвижимости и его методыСкачать

Простой прогноз продаж в Excel с учетом сезонностиСкачать

Вклады с капитализацией процентовСкачать

СДАТЬ ДипНРФ. Тема: Налог на прибыль. Правила тонкой капитализацииСкачать